Así es como puedes mejorar las condiciones de tu crédito hipotecario

Al comprar una vivienda mediante un crédito hipotecario se adquiere un compromiso financiero de largo plazo, pero no significa que las condiciones de este sean inamovibles o que la institución con la que se adquirió tenga que ser la misma desde el inicio hasta el fin. 

La subrogación o portabilidad hipotecaria es la facilidad que tiene alguien de mejorar las condiciones de su crédito hipotecario ya sea con la misma institución que lo contrató o con otra, informa la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef).

Con este instrumento el cliente puede negociar mejores tasas de interés, plazo, mensualidades o hasta la disminución del monto total de su deuda. 

Samuel Vázquez Herrera, economista principal de BBVA Bancomer, dijo que con base en datos de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), en lo que va del año se han realizado entre bancos y Sofomes poco más de 2,400 créditos para pago de pasivos”. 

“Es importante tomar en cuenta que algunas Sofomes forman parte de grupos financieros, por eso las consideramos juntas”, dijo el especialista.

El pronóstico de la institución para final del año es que los créditos de este tipo sean más de 5,000.

Según el portal de la CNBV el concepto pago de pasivos hipotecarios se utiliza cuando: “Los recursos sean destinados para el pago del crédito hipotecario que se tenga con otra entidad, independientemente de que en algunos casos parte de dichos recursos sean destinados al pago de los gastos de originación. En estos casos, el crédito hipotecario estará amparado por el bien inmueble correspondiente”

Juan Kasuga, socio director de Creditaria, explicó que la portabilidad hipotecaria existe desde hace muchos años (2003, según la Condusef), sin embargo se hizo oficial con la Reforma Financiera de 2014. A partir de ahí se estableció un procedimiento flexible y claro para agilizar la tramitología.

El especialista agregó que se puede realizar el traslado de la deuda, aunque el crédito esté en pesos, Veces Salarios Mínimos (VSM) o Unidades de Inversión (UDIS).

Por otro lado, Gerardo Enríquez, director general de GFH Broker Hipotecario, señaló que el cliente puede subrogar su hipoteca sin importar si realizó un primer pago o lleva varios y detalló que hay entidades que solicitan que el título de propiedad esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

Las ventajas para los clientes y para la banca

Los especialistas mencionan que los beneficios de la movilidad hipotecaria son varios, pero dependen de la situación de cada persona. Sin embargo, Samuel Vázquez considera que el más importante es que el cliente encuentre la tasa de interés que más le convenga. 

En cuanto al ahorro, Juan Kasuga menciona que hay clientes que prefieren verlo reflejado en el pago de sus mensualidades y hay otros que optan por que sea en el costo total final del préstamo. El experto lo ejemplificó de la siguiente manera: “Imaginemos que una persona da 10,000 pesos mensuales y le faltan 120 meses por pagar. Si asumimos que debe liquidar 1,200,000 pesos pero reduce su mensualidad a 7,500 pesos y alarga su crédito a 180 meses, entonces al final pagará 1,350,000 pesos. Con el nuevo plazo da más por la hipoteca al final, pero mejora en un 25 por ciento su flujo mensual”.

Por otro lado, Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com explicó que la subrogación hipotecaria promueve una mayor competencia entre instituciones. Vázquez agregó que para que sea un negocio rentable, los bancos revisan que el cliente tenga un saldo significativo y un buen historial crediticio.

¿Le conviene a todos?

Lo que para algunas personas puede resultar algo benéfico, para otras no. Al respecto Samuel Vázquez mencionó que la portabilidad hipotecaria conviene cuando hay un mayor saldo remanente. 

“Si tienes un crédito de 1,000,000 de pesos y ya solo debes 14,000 pesos, el pago de pasivos a lo mejor ya no es tan rentable porque los costos administrativos pueden superar el beneficio” dijo el especialista. 

Por lo que antes de tomar una decisión, Gerardo Enríquez sugirió analizar cuantos años se han pagado en el banco actual y el tiempo que falta, ya que si es poco quizá no sea necesario realizar el cambio.