COMO UNA MALA ADMINISTRACION AFECTA LA PLUSVALIA DE UN INMUEBLE

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Por: Antti Kulppi; CEO & Founder de Comunidad Feliz

Vivir en condominio tiene una serie de ventajas, seguridad, colaboración, áreas verdes privadas, incluso una mejor ubicación si vives en edificio.  Pero sin importar si es departamento o casa, una mala administración puede afectar la plusvalía de un inmueble, donde quiero comentar algunos casos que hemos visto en Comunidad Feliz.

Imagina que quieres vender un departamento en un piso 7 y los ascensores del edificio no funcionan, probablemente los interesados ni si quiera suban los 7 pisos para ir a ver tu departamento. Por esto es que la cuota de mantenimiento es necesaria, en ella se incluye un presupuesto para la mantención mensual de ascensores, obligatorio en varios países de LatAm. En Comunidad Feliz, hemos visto que el costo de mantener los elevadores varía entre 7 mil a 25 mil por mes.

Hay otros problemas internos del edificio que quizás perdonables para un comprador / arrendatario, pero si influyen en su decisión y castigarán el precio de tu departamento o casa, al compararlo con uno similar en buenas condiciones. Ejemplo de esto son fachadas en mal estado, la frecuencia con la que se debe pintar un edificio depende del material de la superficie y las condiciones climáticas, condominios que están en la costa o en zona húmedas, o donde la luz llega muy fuerte, será necesario pintarlos con mayor frecuencia, dado que su deterioro es más rápido.

Es importante tener en cuenta que al momento de volver a pintar la fachada se lije bien, se resuelvan las grietas y filtraciones, esto incluye revisar el estado de las canaletas. Los plazos pueden variar, pero según la experiencia de nuestros clientes el ladrillo pintado y el cemento requieren pintarse cada 10 a 15 años, el estuco o madera cada 4 años, pero siempre dependerá del estado del edificio o condominio.

En Comunidad Feliz hemos visto que el costo alcanza con facilidad los 200 mil, donde nuestros usuarios crean Fondos de pintura o Provisionan el gasto con tal de no aumentar la cuota significativamente. (Aquí puedes ver como crear fondos en ComunidadFeliz http://ayuda.comunidadfeliz.cl/support/solutions/articles/17000053976-m%C3%BAltiples-fondos-c%C3%B3mo-crear-fondos-adicionales- )

El casos de los condominios horizontales es más difícil porque cada residente es responsable de su fachada, y si tu vecino tiene su casa en mal estado, por supuesto que empeora la calidad del barrio y por ende la plusvalía. Hemos visto que los condominios establecen normas en estos temas, en distintos niveles, unos establecen reglas de que colores usar y con que frecuencia pintar las casas, mientras que otros condominios, se hacen responsables del pintado de todas las casas y lo incluyen en la cuota de mantenimiento.

Un caso similar son áreas verdes, al momento de arrendar o comprar, cualquier persona con niños o mascotas se fijaría en ellas, ya que son muy importantes para el esparcimiento de su familia y sin lugar a dudas, será parte de su decisión al momento de elegir su vivienda ideal.

Por ello, en la cuota de mantenimiento encontramos un presupuesto destinado a la jardinería y mantención de áreas verdes o piscinas.

Así como las fachadas muestran la cara externa del condómino, la cara interna también cuenta, es importante considerar que los espacios comunes y pasillos estén limpios, las murallas estén libres de manchas, la falta de higiene puede ser un problema para cualquiera.

Otras instalaciones que pueden afectar gravemente al condominio son las bombas de agua, una falla en ellas puede ser compleja de reparar y deje varios días sin agua al condominio. Estas bomba no son costosas, pero si requieren ser instaladas por un equipo especializado, en ComunidadFeliz siempre recomendamos revisar el caudal de la nueva bomba y la altura máxima a la que puede bombear, considerando que los edificios pueden tener múltiples estaciones para volver a impulsar el agua a los pisos superiores.

Por esto siempre recomendamos tener un fondo de reserva que permita cubrir estas reparaciones de emergencia y no sea necesario llegar a una cuota extraordinaria que puede tomar mucho tiempo en recolectar. En ComunidadFeliz es muy sencillo la recolección de fondos de reserva, podrás saber en todo momento cuanto has recaudado por cada concepto.

Como siempre es mejor prevenir que lamentar, por ello es bueno hacer mantenimientos recurrentes según el protocolo del fabricante, las que pueden tener una frecuencia de 1 a 6 meses. Algunos puntos a tener en cuenta,  los mantenedores deben inspeccionar y limpiar los filtros, buscar si hay fugas o partes oxidadas, que el montaje este seguro y  revisar las vibraciones de la bomba.

Como administrador, te recomendamos monitorear diariamente los niveles de presión, y que un experto lo asesoré en el aceite que necesita la bomba, que sea engrasada y cada semestre se use un antioxidante. Expertos recomiendan hacer una evaluación completa cada año.

Al momento de hacer una mantención, el corte de agua puede ser innecesario si se cuenta con múltiples bombas, caso similar para el lavado y sanitizado de estaques de agua potable o Rotoplas, los edificios grandes en general cuentan con dos estanques.

Si la cuota de mantenimiento es alta, castiga el precio de la propiedad, porque la hace más difícil de arrendar, o si el dueño paga la cuota, el tendrá menos margen o deberá subir el precio. Esto generalmente ocurre en condominios de lujo o edificios pequeños, ya que no existen muchas propiedades con las que puedas compartir los gastos. Sin embargo, si crees que los gastos están muy por encima de lo normal, te recomendamos implementar ComunidadFeliz para transparentar todo lo que ocurre en el condominio. Te recomiendo leer este estudio y ver como 150 condominios redujeron el crecimiento de sus gastos a 1.7% anual. (link a estudio de cuota de mantenimiento a 150 condominios)

Ya a nivel financiero, es clave que un condominio mantenga sus cuentas al día, hace un año vimos un de los condominio que recién entraba a Comunidad Feliz y su antigua administración no había pagado la cuenta de luz en 10 meses y con ello, se la cortaron. Esto tuvo consecuencias graves, tuvieron que comprar un generador para dar electricidad al condómino en ciertos horarios y que de esa manera funcionen, elevadores y bombas de agua, ¿se imaginan vendiendo un departamento así? Muy difícil, por ello es clave que un condominio tenga sus finanzas sanas.

Una historia similar son los condominios en quiebra, hemos recibido un par que busca arreglar sus finanzas con ComunidadFeliz, es una situación muy compleja porque no pueden pagar servicios básicos como el agua, luz, gas, o incluso a sus empleados. El edificio deja de funcionar, estos casos son un gran desafío para todos, se requiere de comunicación y buena voluntad de todos, donde primero, se debe reconocer el problema que están viviendo. En estos escenarios, los vecinos pueden refinanciar el edificio y acordar un nuevo fondo operacional, que puede costar más de mil dólares por vivienda.

Generalmente estos condóminos, no tienen fondo de reserva, por ende, no tienen capacidad de reaccionar a ninguna emergencia y si ocurre, solo se agrava el problema de vivir ahí. Esto definitivamente un impedimento para quien quiera arrendar o comprar un departamento en tal condómino.

Por ello, siempre recomendamos a las personas que están buscando una nueva vivienda, que hablen con los administradores, conserjes y vecinos, se enteren de los problemas que ocurren y si es posible soliciten los estados financieros del condominios el cual debería contar con una caja significativa, en el estudio que hicimos en México, un edificio con cuenta bancaria tiene MXN 450,000 de saldo vista promedio.

¿Que puedes hacer si tienes uno de estos problemas y el condómino está mal financieramente?

En casos muy graves, como es un problema hidráulico serio o cambio de ascensores, donde se requiere de una gran inversión, recomendamos acudir a sus municipios o en Ciudad de México a la PROSOC. Estas instituciones tienen presupuestos asignados para cubrir las necesidades de sus condominios y puede ser una alternativa de co-financiamiento. Un ejemplo de esto fue la municipalidad de providencia que cambio los ascensores de una serie de edificios antiguos.

Segundo, contratar una plataforma para ordenar las finanzas del condominio, con un sistema transparente, donde todos pueden ver la realidad del condómino, jamás podrán tomarte desprevenido una de estas situaciones.

¿Qué más puede hacer un condominio para mejorar la plusvalía?

Cada día más personas utilizan bicicletas, según el diario Excelsior, en México el 5% usa una bicicleta para llegar a la escuela o trabajo. Implementar un bicicletero te puede diferenciar como un edificio más verde.

En temas de sustentabilidad hay muchas cosas que puedes implementar como puntos limpios para reciclaje, separar la basura en tantas categorías como puedas, recuerda que es importante que esta sea finalmente reciclada.

Dentro de los próximos pasos, puedes tomar la certificación LEED, de edificio sustentables donde consideran que incentives el transporte alternativo y el reciclaje.

Un buen reglamento interno definitivamente puede crear un mejor espacio, se deben definir reglas claras y recuerda ir actualizándolo con los cambios que tenga tu comunidad. Por ejemplo, hoy es necesario tener regulado la tenencia de mascotas y su comportamiento dentro del condominio, nadie quiere encontrar heces en las áreas comunes.

En México es normal tener que comprar bidones de agua potable, todos tus vecinos van apreciar tener un espacio de acopio para estos bidones y no tener que ir a la tienda de la esquina.

Para mayor información sobre temas de interés para todos los condóminos puedes accesar a:

https://www.comunidadfeliz.mx/blog

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