Diferencia entre remate bancario y venta de inmuebles

Si estás por comprar casa o departamento considera que existen los remates bancarios y la compraventa de inmuebles. A continuación, el portal Propiedaes.com te explica en qué consiste cada uno.

Karla Cruz González, abogada especialista en asuntos Financieros e Inmobiliarios y Arturo Rodríguez Habeica, socio del despacho BRRH Abogados explicaron que en el remate se adquiere una propiedad ante una autoridad jurisdiccional y la compraventa es un acuerdo de voluntades entre comprador y vendedor.

Remate

El remate bancario se da cuando una persona adquiere un bien vía crédito hipotecario y no cumple con los pagos en tiempo y forma. En ese momento la institución financiera con la que lo contrató puede hacer efectivos los derechos que tiene sobre el inmueble a través de un juicio.

El objetivo es que el banco recaude fondos para liquidar la obligación del deudor y recupere parte de la inversión del crédito otorgado.

¿Cómo se hace?

El protocolo comienza cuando la institución bancaria inicia el proceso judicial para solicitar la ejecución de la hipoteca. Una vez que la propiedad se encuentra en conflicto legal se pone a disposición de un juzgado, el cual procede a venderla vía remate.

Cuando esto sucede, los interesados en el bien deben obtener un billete de depósito que ampare 10 por ciento del valor del inmueble y realizar una oferta. Los abogados explicaron que este billete lo expedía en su momento el Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros, actualmente llamado el Banco del Bienestar.

“Cualquier persona puede comprar una vivienda vía remate bancario, el requisito es que se presente a la audiencia de remate con su billete de depósito”, dijeron los especialistas.

Posteriormente, en el remate se conceden los derechos inherentes al inmueble en cuestión, en favor del postor, esta persona deberá seguir el proceso legal para convertirse en el nuevo propietario. Finalmente, se obtiene la sentencia por la cual se declara la propiedad y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.

¿Es legal?

La Condusef recomienda antes de comparecer al remate, contar con la asesoría de un abogado especializado en material de litigios hipotecarios y mercantiles, para revisar el expediente del juicio y los antecedentes de la propiedad. De esta forma podrás asegurarte de que todo esté en orden.

Los abogados comentaron que la Ley que regula los remates es el Código Civil, sin embargo, cada estado tiene el suyo y pueden existir particularidades que aplican de manera distinta en cada entidad.

Compraventa

Leonardo González, analista de Real Estate en Propiedades.com explicó que mientras en el remate la transacción es con el banco, en la compraventa es directo con el vendedor, factor que da certeza de precio, tiempos de entrega y procedimientos de cierre.

Respecto a los gastos, el especialista detalló que, en la primera modalidad, el comprador debe cubrir los pagos que no se encuentren al corriente y en la segunda obtiene un certificado libre de gravamen, documento que emite el Registro Público de la Propiedad.

Cuando se adquiere una propiedad por esta vía hay un contrato de compraventa, el cual según la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) debe contener las siguientes cláusulas:

• Descripción del bien objeto de la transacción.
• Características técnicas y de materiales de la estructura, instalaciones y acabados del inmueble.
• Precio total de la operación, forma de pago y los gastos adicionales que deberán cubrir las partes.
• Advertir las penas convencionales aplicables en caso de incumplimiento, así́ como las garantías para el cumplimiento y los gastos reembolsables.

¿Qué te conviene?

Una ventaja de comprar en remate, según los abogados, es que en cada una de las subastas de bienes que se realiza se ve castigado el valor del inmueble, por lo que el postor podrá adquirirlo a un costo menor a su valor comercial. 

Por el contrario, cuando se adquiere a través de un contrato de compraventa, es más costoso porque el precio se atiene al valor comercial que tenga en ese momento el bien. Antes de tomar una decisión es importante que te preguntes si quieres el inmueble para mudarte inmediatamente él o lo ves como una inversión. Si es el primer caso, la sugerencia es que optes por la compraventa, ya que el proceso del remate bancario puede prolongarse por años.