LA NUEVA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DISMINUYE PLUSVALÍA DEL PATRIMONIO

 

• PROSOC atenta contra los derechos de condóminos y la autonomía de su Asamblea
• La ley protege a los condóminos morosos, que terminan siendo subsidiados por los cumplidos
• Se demanda mesa de diálogo con autoridades del GDF

 

 

Ciudad de México 11 de marzo de 2015.- El pasado 13 de enero se reformó diversas disposiciones de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal que ponen en riesgo el patrimonio de los condóminos y disminuyen la plusvalía del mismo.

 

De acuerdo con Federico Sobrino, Director del Instituto de Administradores de Inmuebles (IAI), las modificaciones que se estipulan desconocen la esencia de la gestión y administración de condominios, yendo contra condóminos responsables y favoreciendo a los incumplidos. La Ley contradice la misión de la Procuraduría Social del Distrito Federal (PROSOC), ya que en lugar de promover la cultura condominal, hace que las reglas de convivencia creen conflicto entre vecinos.

 

Esta ley en el Artículo 38, resta valor y pone en entredicho la capacidad del órgano supremo del condominio:  La Asamblea General de Condóminos; anulando su derecho de nombrar al administrador que más le convenga y al condicionar la validez del administrador a un registro ante la Procuraduría Social, organismo que debido a la falta de capacidad y personal puede  tardar 3 meses o más en dicho trámite por lo que durante este lapso de tiempo se quita la representatividad al administrador, dejando al condominio en estado de indefensión frente a terceros y autoridades. Por ejemplo, el Administrador queda legalmente impedido para firmar contratos de servicios y no podrá promover demandas para recuperación de cuotas de mantenimiento vencidas, ni podrá presentar reclamaciones en contra de prestadores de servicios – cobro excesivo de agua o luz, etc.-.

El mandato como administrador lo debe otorgar únicamente la asamblea de cada condominio y su nombramiento es un derecho que solo a ésta le corresponde

 

Otro Artículo que impide que un buen Administrador continúe, aún cuando los propios condóminos estén a favor de su desempeño es el 42, que obliga a la renovación del Administrador cada dos años, atentando contra la libertad y los derechos constitucionales que tienen los condóminos, a través de la Asamblea General de Condóminos. ¿Por qué la Asamblea de Condóminos no podrá reelegir a su administrador si éste responde a sus necesidades y mantiene el inmueble de su propiedad en óptimas condiciones?

 

Este artículo 42 demerita la experiencia de años que tienen algunos Administradores y desconoce que las reglas de convivencia particulares de cada condominio, son la clave para la buena administración.

 

No se puede pensar que en menos de dos años se adquiera el aprendizaje necesario para lograr una buena cultura condominal. Es en este lapso de tiempo el  Administrador logra la integración con el condominio y es justo cuando tendría que salir de su periodo de acuerdo a la ley.

 

Jorge Cámara, Administrador de Condominios comentó: ‘Nosotros como Administradores, nos hemos creado con los condominios. Una experiencia de 5 a 10 años debería ser valorada y no tirada por la borda. Esta la ley atenta contra el patrimonio de condóminos y faculta a PROSOC a evaluar a los condominios, sin conocerlos a profundidad, tomando más en cuenta la palabra de condóminos incumplidos que no respetan reglas de convivencia’

 

La Ley también promueve la morosidad al fijar un tope de 9% anual de interés -Art.33-. Lo cual sin duda alguna promoverá la cultura de la morosidad en los condominios que por cierto o es la queja más recurrente que dice recibir la PROSOC en su informe de actividades aunado a que el reconocimiento del administrador frente a terceros está sujeto al lento registro ante la PROSOC ¿Quien hará cumplir las obligaciones de pago a los morosos, si la PROSOC es un organismo meramente conciliatorio y lo único que puede hacer es “Convencer por las buenas”?, esto provocará que los condóminos cumplidos subsidien a los morosos.

 

En el caso que un condómino demuestre estado de insolvencia -Art. 56-, podrá pagar su adeudo de cuotas de mantenimiento, a través de trabajos que se requieran en el condominio, siempre y cuando lo apruebe la Asamblea. Esta situación puede poner en riesgo su integridad física al no estar capacitado para las tareas que le pudieran ser encomendadas, ser estigmatizado por el resto de los vecinos y no cumplir en forma eficiente y con calidad los trabajos que le sean impuestos. Un servicio mal hecho, puede poner en riesgo a todo el conjunto condominal y por otro lado ¿Quién cubrirá la responsabilidad laboral frente a los riesgos que esto provocaría? ¿Qué pasaría si una persona se accidenta al subirse a una escalera para pintar una barda?, por poner algún ejemplo.

 

Los integrantes de IAI señalaron la incongruencia de este Artículo, ya que no puede declararse insolvente una persona que cuenta con una propiedad. “Mientras haya un patrimonio, existen recursos ante cualquier juicio”.

 

El Art. 46, establece que en caso de que el nombramiento del Administrador sea motivo de controversia judicial o administrativa, el Comité de Vigilancia asumirá las funciones del mismo. Sin embargo, los miembros pueden decidir no asumir dichas responsabilidades -al no tener obligación de hacerlo, debido a que es puesto honorífico-, dejando al condominio en total estado de indefensión.

 

En este contexto, varios  administradores han interpuesto un amparo  ante los Artículos 38 y 42 y  demandan se lleve a cabo una mesa de diálogo con la Jefatura de Gobierno del Distrito Federal para llegar a acuerdos que promuevan la cultura condominal y no se vea afectado el patrimonio de los condóminos.

 

Sobre PROSOC:

 

La PROSOC está tomando facultades que le corresponden al condominio, violando su libertad, derechos y autonomía. La misma organización ha manifestado su falta de capacidad para dar servicio, ya que no cuenta con bases confiables de Conjuntos Condominales y Administradores, tal como lo muestra una consulta hecha a través del Instituto de Acceso a la información,  donde la PROSOC declara la existencia de 50 Unidades Habitacionales;1,337conjuntos condominales, de los cuales sólo 186 son habitacionales. En comparativo la Secretaría de Finanzas del Distrito Federal manifiesta tener 931, 506 unidades condominales, con lo que se muestra que la PROSOC sólo tiene una cantidad mínima de registro de condominios, aun cuando es su responsabilidad.

 

Situación similar sucede con el registro a administradores, la PROSOC en su informe anual del 2013 reconoce haber convocado a los administradores a presentar el examen para la certificación de administradores profesionales y de un total de 370 postulantes solo aprobaron 227 ¿Cuántos administradores faltan por convocar y registrar?

 

A los administradores se les obliga año con año, a presentar exámenes ante la PROSOC para obtener su certificación y reconocimiento, lo cual  implica un costo. No existe antecedente de que un profesionista presente año con año su examen profesional para que le sea otorgada su cédula. .

 

La PROSOC afirma que en el  Distrito Federal hay poco más de 3 millones 500 mil personas que viven bajo el Régimen de Propiedad en Condominio y sólo puede atender alrededor de 20 quejas al día. ¿Cuál será la situación de los condóminos en un futuro cercano?