Riviera Maya, destino turístico de inversión inmobiliaria prometedor
Tasvalúo, ofrece una visión integral del mercado, enfocándose en zonas metropolitanas claves, a través del análisis de indicadores, tipologías y proyectos en venta, proporcionando datos estratégicos sobre el mercado demandante y la competitividad urbana.
Consolidada como referente, Tasvalúo brinda una comprensión completa del dinámico sector inmobiliario y financiero. La Partida Inmobiliaria utiliza la metodología mystery shopper, integrando datos de avalúos de Tasvalúo y demográficos del INEGI. Basada en parámetros de los Censos Económicos y de Población del INEGI y definiciones de niveles socioeconómicos de la AMAI, la investigación incluye búsquedas en medios, entrevistas remotas y levantamientos de campo. La unidad de análisis aborda proyectos de vivienda normativos con inventario en venta, tomando aproximadamente cinco semanas, y la base de datos incluye avalúos y proyectos comparables.
Los avalúos de Tasvalúo, certificados por peritos ante organismos como la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), proporcionan indicadores de mercado como precios unitarios, precios por m² y características del inmueble. Estas estimaciones se acercan en un 80% a 90% a los precios de cierre de contratos. La cobertura nacional de Tasvalúo incluye Zonas Metropolitanas en estados como Querétaro, León, Puebla, Tlaxcala, Ciudad de México, Monterrey, Tijuana, Guadalajara y Riviera Maya, monitorizadas por la Partida Inmobiliaria.
En México, la clasificación habitacional se determina por la Comisión Nacional de Vivienda, siguiendo seis tipologías basadas en precio, características y área de las unidades. En el caso de Riviera Maya, abarcando Benito Juárez, Puerto Morelos, Solidaridad y Tulum, Tasvalúo utiliza la actualización de la UMA mensual para clasificar lotes en fraccionamientos por rangos de precios totales. Esta región sureste de Quintana Roo, a lo largo del Mar Caribe, es una destacada área turística, siendo Cancún la localidad principal. Según SECTUR, en 2022, fue el destino con la mayor ocupación hotelera a nivel mundial.
Según la actualización del Sistema Urbano Nacional, la Zona Metropolitana de Cancún experimentó un notable crecimiento poblacional, ocupando el puesto #14 en el ranking de incremento quinquenal y siendo la séptima ciudad con una tasa de crecimiento anual del 3.35% entre 2010 y 2018. Actualmente, la población de los municipios considerados asciende a 1,500,576 habitantes en 2023, con una tasa de crecimiento anual del 4.3%. Las proyecciones de CONAPO estiman que la población de la Riviera Maya será de 1.5 millones en 2023, superando los 1.7 millones en 2025, con un aumento en el número de viviendas y una población económicamente activa ocupada del 99.6%.
En la Riviera Maya, se identifican corredores de vivienda, destacando aquellos al norte de la Zona Hotelera de Cancún y hacia el Sur Poniente, así como en la zona de Playa del Carmen. Los corredores comerciales de segmentos altos (Prime) se encuentran en el centro de Cancún, con una menor densidad en la zona de Playa del Carmen y una pequeña concentración en Tulum. Los corredores corporativos se localizan principalmente en el centro de Cancún, Puerto Morelos y Playa del Carmen, aunque con menor densidad.
En la Riviera Maya, el precio promedio por metro cuadrado es de $8,142, con un mínimo de $250 y un máximo de $34,901. La clasificación Popular tiene el precio mínimo por metro cuadrado, mientras que la clasificación Residencial Prime tiene el máximo. En cuanto a los precios totales, varían desde $280,000 hasta $80 millones, pero la mayoría de los proyectos se sitúan por debajo de los $5,400,000 pesos. El rango de áreas más común para los proyectos de lotes residenciales en la Riviera Maya está entre 150M2 y 500 M2.
En la Riviera Maya, los 31 proyectos analizados abarcan un total de 6,160 unidades de lotes, distribuidas en las clasificaciones Residencial Premium, Residencial Plus, Residencial, Media, Tradicional, Popular y Económica. El 36.5% de las unidades corresponde a la clasificación Media, seguido por la clasificación Residencial con un 32.7%. En cuanto a la clasificación de los proyectos, el segmento Medio tiene la mayor concentración de unidades con 2,251, mientras que la clasificación Residencial Premium presenta el menor número con 101 unidades. Las absorciones más frecuentes oscilan entre 0.2 y 7.0 unidades, con superficies que van desde 50 m² hasta 3,000 m². El proyecto con la mayor absorción se encuentra en la clasificación Tradicional, con 33.7 unidades mensuales.
En la Riviera Maya, el éxito comercial más alto, registrado en la clasificación Tradicional, alcanza un valor del 7.4%, mientras que el más bajo, para un proyecto de clasificación Media, es del 0%. La mayor absorción promedio se encuentra en la clasificación Media, con un estimado de 12.5 unidades, seguido por la clasificación Tradicional con 10.2 unidades promedio. La clasificación Media lidera en unidades vendidas y en el número de unidades en inventario. La clasificación Residencial Premium tiene el mayor número de meses en inventario, con un promedio de 39.5. Los rangos de área más destacados son el de 100-200m², con la mayor absorción de 15.2 unidades mensuales, y el de 600-1,000 m², con el mayor número de meses en inventario, estimado en 30.1 meses.
Los principales competidores en el mercado inmobiliario de lotes en la Riviera Maya, según el porcentaje de participación, son los lotes residenciales de clasificación Residencial, con 1,461 unidades vendidas y 558 unidades en inventario. La clasificación Media lidera en unidades vendidas, con un total de 1,463, mientras que la clasificación Residencial Premium tiene el menor número de unidades vendidas, con 35. Los 31 proyectos en la Riviera Maya ofrecen al menos dos opciones de financiamiento, destacando los créditos bancarios. En general, los desarrollos aceptan diversas formas de crédito para facilitar la adquisición de lotes.
Los 31 proyectos en la Riviera Maya ofrecen al menos dos opciones de financiamiento, incluyendo créditos bancarios. En términos de enganche inicial para operaciones de compra-venta, el promedio solicitado es del 30%, con mínimos del 10% y máximos del 80%.
En la designada Riviera Maya, se identificaron 31 proyectos de lotes residenciales, abarcando categorías como Residencial Premium, Media, Tradicional, entre otras. Del total de 6,160 unidades, el 64% ya se encuentra vendido, con una superficie promedio de 559m². Los precios por metro cuadrado oscilan entre $250 y $34,901, con un precio total promedio de $5.4 millones. La absorción promedio es de 7, con un máximo de 34 y mínimo de 0. La clasificación Media lidera en absorción, mientras que la Residencial Premium tiene la absorción más baja.
El éxito comercial promedio en la Riviera Maya es del 3.6%, con máximos del 7.4% y mínimos del 0%. La clasificación Tradicional lidera tanto en el éxito comercial más alto como en el más bajo. La clasificación Residencial tiene la mayor participación de mercado con un 38%, seguida por la clasificación Media con un 36.5%. Las clasificaciones Popular, Residencial Plus y Residencial Premium tienen menor participación, sumando un 16.2%. La clasificación Media es la que presenta la mayor participación individual entre todas las clasificaciones monitoreadas.
